Condomínio Pode Proibir Airbnb?

O crescimento das plataformas de hospedagem por temporada, como Airbnb, Booking e similares, trouxe uma série de dúvidas para síndicos, administradoras e proprietários de imóveis.

A principal delas é:

O condomínio pode proibir locações por Airbnb?

A resposta é: sim, em determinadas situações.

O tema ganhou ainda mais relevância após importantes decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e, atualmente, aguarda definição definitiva por meio do julgamento do Tema Repetitivo nº 1.443.

Neste artigo, explicaremos o que diz a legislação, o entendimento atual do STJ e quais cuidados devem ser observados pelos condomínios e proprietários.

O Que é a Locação por Temporada?

A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevê a locação por temporada para fins de residência temporária, por prazo não superior a 90 dias.

Originalmente, essa modalidade era utilizada para férias, estudos ou trabalho temporário.

Com o avanço das plataformas digitais, muitos proprietários passaram a oferecer seus imóveis para hospedagens de curtíssima duração, muitas vezes por apenas alguns dias.

Foi justamente essa nova forma de utilização que passou a gerar conflitos dentro dos condomínios residenciais.

O Entendimento Atual do STJ

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça analisou a matéria e concluiu que a utilização de imóveis para estadias de curta duração possui natureza jurídica mais próxima da atividade de hospedagem do que da moradia propriamente dita.

Segundo o entendimento adotado pela Corte, quando há constante circulação de hóspedes, com entradas e saídas frequentes de pessoas estranhas ao convívio condominial, a atividade pode descaracterizar a finalidade exclusivamente residencial do empreendimento.

Em outras palavras, para o STJ, a hospedagem intermediada por aplicativos pode ultrapassar os limites da simples locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato.

A Convenção do Condomínio é Fundamental

A Convenção Condominial continua sendo o principal instrumento regulador da convivência entre os condôminos.

Quando a Convenção estabelece que as unidades possuem destinação exclusivamente residencial, a utilização dos imóveis para hospedagem por aplicativos pode exigir autorização específica da coletividade condominial.

De acordo com o entendimento atualmente adotado pelo STJ, a alteração dessa destinação exige aprovação em assembleia pelo quórum qualificado de, no mínimo, dois terços (2/3) dos condôminos.

O Condomínio Pode Impedir Airbnb?

Sim.

Caso não exista autorização expressa da assembleia ou previsão compatível na Convenção Condominial, o condomínio possui respaldo jurídico para restringir a utilização das unidades para hospedagens realizadas por meio de aplicativos.

Além disso, o condomínio poderá aplicar advertências e multas previstas em sua Convenção e Regulamento Interno, desde que respeitados os procedimentos internos e os princípios da razoabilidade e do contraditório.

Por isso, tanto síndicos quanto proprietários devem analisar cuidadosamente a documentação do condomínio antes de iniciar ou restringir esse tipo de atividade.

Tema 1.443 do STJ: O Que Pode Mudar?

A discussão ainda não está definitivamente encerrada.

O Superior Tribunal de Justiça afetou a matéria ao rito dos recursos repetitivos, cadastrando-a como Tema 1.443.

Com isso, diversos processos em tramitação sobre o assunto foram suspensos em todo o território nacional até a definição da tese jurídica definitiva.

O julgamento terá enorme relevância prática porque servirá para uniformizar o entendimento dos tribunais brasileiros sobre a possibilidade de condomínios restringirem ou proibirem locações realizadas por aplicativos de hospedagem.

A decisão deverá trazer maior segurança jurídica para síndicos, administradoras, proprietários e moradores.

Principais Problemas Relatados pelos Condomínios

Entre os problemas mais frequentemente apontados pelos condomínios estão:

Segurança

Entrada constante de pessoas desconhecidas nas dependências do condomínio.

Controle de Acesso

Dificuldade na identificação e cadastro de hóspedes.

Perturbação do Sossego

Festas, ruídos excessivos e descumprimento das regras internas.

Uso Indevido das Áreas Comuns

Piscinas, academias, salões de festas e demais áreas utilizadas por pessoas sem vínculo permanente com o condomínio.

Aumento de Custos

Maior desgaste das áreas comuns e aumento das despesas operacionais.

O Proprietário Tem Direito de Alugar Seu Imóvel?

Sim.

O direito de propriedade é garantido pela Constituição Federal.

Entretanto, esse direito não é absoluto e deve conviver harmonicamente com os direitos dos demais condôminos.

Por essa razão, quando a utilização da unidade compromete a segurança, a tranquilidade ou a destinação do condomínio, podem existir restrições legalmente válidas.

Cada situação deve ser analisada de forma individual, considerando a Convenção Condominial, o Regulamento Interno e o entendimento jurisprudencial vigente.

O Que Fazer em Caso de Conflito?

Antes de aplicar multas, alterar regras internas ou ajuizar medidas judiciais, recomenda-se que o condomínio obtenha orientação jurídica especializada.

Da mesma forma, proprietários que desejam explorar economicamente seus imóveis por meio de plataformas digitais também devem verificar previamente as regras aplicáveis ao condomínio.

Uma análise preventiva costuma evitar litígios longos e prejuízos financeiros para todas as partes envolvidas.

Conclusão

A utilização de plataformas como Airbnb continua sendo um dos temas mais debatidos no Direito Condominial brasileiro.

Embora o STJ já tenha sinalizado que a hospedagem por aplicativos pode ser incompatível com condomínios de destinação exclusivamente residencial, a definição final da matéria dependerá do julgamento do Tema 1.443.

Até lá, condomínios e proprietários devem agir com cautela, observando rigorosamente a Convenção Condominial e buscando orientação jurídica especializada antes de tomar qualquer decisão.

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Luciana Cristina Araújo – Advocacia Especializada em Direito Condominial

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